부동산8.2대책정리

최근에 세종시가 8.2 부동산대책이후 부동산 거래시장이 잠재기로 접어 들었습니다.
8.2일 이전에는 아파트 매매 문의나 매수문의가 많이 문의가 왔는데
정책이후는 확실히 다들 관망세 시점에 접어든것 같더군요.
이번 정책이 어떤 의미를 담고 있는지 다시 한번 요약해서 살펴보겠습니다.

8.2 부동산대책 요약정리


이번 8.2부동산 대책 은 부동산시장의 투기과열 시장에 안정화를 자리잡기 위해
정부에서 내놓은 강경책으로 투기지역,투기과열지구,조정대상지역등으로 나뉘어
다주택자들에 대한 무단 투기를 잡겠다는 의미에서 시행령이 발표되었습니다.

위에 모든게 정리되어 있는 간략한 표를 보시면
기존 조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역에 대한 내용을 신규 8.2 대책이후에 추가로 더욱 강화하여
정책을 발표했습니다.

무엇보다 눈에 뛰는 정책으론 조정대상지역,투기과열지구내에
청약1순위 자격요건 강화내용 을 살펴보면

- 청약통장 가입후 2년 경과 + 납입횟수 24회 이상이 되어야 1순위 자격조건이 충족됩니다.
17년 9월부터 시행될 예정입니다.

거기다 가점제 적용을 확대합니다(조정대상지역 75%, 투기과열지구 100%)
로 기존에 추첨제 방식이 확연하게 줄어들게 됩니다.

예를 들어 국민주택 85 제곱미터미만 주택은 무조건 가점제 방식으로
85제곱미터 이상 주택은 가점제 50% , 추첨제 50%로 적용된다 보시면 됩니다.


또한  기존에 오피스텔 전매도 완화되어서 쉽게 구매가 가능했던것도
이번 오피스텔 포함 전매제한이 소유권 이전 등기시까지 강화가 되어서
오피스텔의 투자 수요도 상당히 줄어들것으로 예상됩니다.

 

양도세 가산세율 적용

-2주택자는 약 10%의 양도세율이 추가적용
-3주택자 이상은 약 20%의 양도세율의 추가적용이 됩니다.
기존은 양도차익에 따라 약 6~40%의 기본세율이 적용이 되었습니다. 하지만 2주택자에겐 10%추가
3주택자에겐 최고 20%이상 추가가산되어 최고 60%의 양도세를 부과할수도 있는겁니다.
늘어나는 세금부담으로 다주택자들의 추가주택구매를 최소화 시키겠단 의미인거죠.
위에 가산세율 적용시점은 18년4월부터 적용될 예정입니다.



다주택자 장기보유특별공제 적용 배제 와 1세대 1주택 양도세 비과세 요건 강화


- 기존에는 2년만 보유했으면 양도세 비과세를 받을수 있었습니다.
허나 8.2정책이후에는 실제 거주를 2년동안 하셔야 양도세 비과세가 적용이 되십니다.

17년 8월3일부터 적용



분양권 전매시 양도세율 50%로 일괄적용 하여 분양권 매매를 최소화 시킨다는군요.
위에 적용시점은 2017년 안쪽에 매매는 적용이 안되고
2018년 이후에 적용되는 분양권은 양도세 50%의 중과세율을 적용받게 됩니다.

그리고 많이들 이슈가 되는 대출 규제 내용입니다.
LTV,DTI 40% 적용
(LTV - 담보인정비율,DTI - 총부채상환비율)

주택을 1가구이상 보유중일경우 약 30%로 대출 규제 ,무주택자가 임대를 위한 주택을 구매시는 40% 대출규제,
 실수요자는 50%까지 완화해주는 내용입니다.
기존 전매제한이 적용되기 전에는 누구나 쉽게 대출을 매매가의 60~70% 까지 대출이 가능했습니다.
허나 8.2정책이후에는 다주택자에게는 30%의 대출규제로 인한 다주택자들에 투기수요를 줄인다는 취지입니다.
또한 투기지역 내에선 차주당 1건으로 대출이 되었지만 세대당 1건으로 더욱 강화가 되었습니다.

거래시 자금조달계획 입주계획 신고 의무화
- 거래가액 3억원 이상 주택 적용

여기서 오해를 많이 하시는부분이 입주계획 신고 의무화라는 내용인데
입주계획이라고 하면.. 실제 주택을 구입후 입주를 해야하는줄 아시는분들도 많으셨습니다.
허나 아래 국토해양부 내용을 살펴보시면 편법이나 증여를 통한 세금탈루 및 위장전입을
방지하기 위해서 자금조달계획 및 입주계획서를 신고 의무화를 시행한겁니다.

 

위에 내용을 신고하지 않으면 부동산신고필증이 나오지 않습니다.
부동산에서 시행되는 거래계약 신고서를 살펴보시면
아래 빨간색 동그라미 부분에 자금조달 및 입주 계획의 방식이 적혀있습니다.

주택취득 자금조달 및 입주 계획서를 살펴보시면
입주계획란에 임대란도 보이실겁니다.
즉 8.2 정책이후에도 다주택자도 아파트를 추가로 구입해도 실제 임대를 둘수 있다입니다.
실수요자를 위한 정책이긴 하지만 2년거주 요건을 지키지 않고 임대를 둘 예정이라면 임대수익도
보실수 있다는겁니다.다만 양도세에서 비과세 혜택은 보실수 없겠죠.

그외 재개발, 재건축 규제정비
-재개발 등 조합원 분양권 전매제한(소유권이전등기시)
-정비사업 분양(조합원/일반) 재담청 제한(5년)
-재건축 조합원 지위 양도제한 예외사유 강화